Cambio en los requisitos de inversores y exigencias de los usuarios

Escrito por Viernes, 17 Febrero 2017 15:32
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Una vez alcanzada la estabilización del sector inmobiliario, y alcanzadas cuotas de inversión parejas al pico del ciclo, los previsibles cambios en la política monetaria y en la forma de vida de las nuevas generaciones afectarán a este mercado en lo relativo a los requisitos de los inversores y a las exigencias de los usuarios.

Este mes de enero, hemos ido conociendo distintos pronósticos sobre el comportamiento más probable del sector inmobiliario. Todos ellos realizados por quienes, de una u otra forma, tienen intereses en el sector, y coincidentes en que el sector en general se ha estabilizado, que las rentas van a subir, y que el sector residencial ha iniciado su recuperación en precios y actividad, con una tendencia incipiente hacia la tenencia de la vivienda en alquiler. Tras estos trazos gruesos, que captan la atención, subyacen determinados factores, cuyo efecto en el comportamiento del sector tendrá consecuencias en un plazo más más o menos prolongado. Se trata de la inestabilidad política internacional, la variación de tipos de interés e inflación y el efecto que genera la tecnología en nuestra forma de vida.

Desde la perspectiva política hay muchos riesgos y en demasiados lugares

En lo que respecta a los cambios geopolíticos, el brexit, la eleción de Donald Trump y la mayor fuerza que van adquiriendo determinados partidos en países europeos como Francia, Alemania y Holanda, donde hay elecciones este año, eleva la preocupación sobre el riesgo de que los países se replieguen sobre sí mismos, volviendo a los pasados proteccionismos, circunstancia en la que sería más caro cruzar las fronteras, afectando a los flujos de mercancías y de capital y a la propia sostenibilidad de la Unión Europea.

Los inversores tratan de poner fecha a la subida de los tipos de interés

La relación entre tipos de interés e inflación ha sido una constante en el comportamiento del Banco Central Europeo, BCE. Es un hecho que los inversores tienden a vender bonos cuando las economías aumentan su fortaleza y el aumento de la inflación que genera se come los rendimientos de la renta fija. A medida que el precio de los bonos cae, sus rendimientos aumentan.

La economía española creció un 3,6% el año pasado, y el Fondo Monetario Internacional, FMI, prevé que aumentará un 2,3% este año, y las expectativas de inflación crecen también, el año pasado cerró con una inflación acumulada del 1,6%. Asimismo, políticos e inversores discuten sobre la perspectiva de que las medidas extraordinarias del BCE lleguen a su fin, puesto que fueron tomadas para estimular el crecimiento y la inflación y ahora estarían menos justificadas, porque la inflación en la zona euro se situó en 2016 en el 1,1%. De hecho, los inversores, por primera vez en varios años, tratan de fijar en el calendario la potencial subida de los tipos de interés.

No obstante, el BCE sigue, por ahora, comprando miles de millones de euros en bonos cada mes, a través de su programa de flexibilización cuantitativa que impulsa la demanda. Sin embargo, hace dos semanas, un miembro del consejo ejecutivo del BCE, Sabine Lantenschläger, exfuncionaria del banco central alemán, dijo que era optimista respecto al final de las políticas de dinero fácil, siendo la primera vez que un miembro de la junta directiva del BCE indica que los días de compra de bonos, 2,3 billones de euros, estaban contados. Estas declaraciones tuvieron lugar unos días después de que el presidente dl BCE, Mario Draghi, dijera que la cuestión de liquidar las compras de bonos no había sido discutida. Los analistas tendrán que afinar su capacidad interpretativa para sacar conclusiones de las declaraciones de los responsables de la política monetaria europea. Pero, no hace falta ser un lince para pensar que la fecha se acerca.

Aunque existe cierta analogía, no es lo mismo invertir en un bono que en un inmueble. Sin embargo, la caída de los rendimientos de los bonos provocó una contracción de las rentabilidades de los inmuebles y una preferencia de los inversores por el inmobiliario, atraídos por el gap de rentabilidad que ofrecen las propiedades respecto a la renta fija, sintiéndose los inversores suficientemente pagados por el mayor riesgo que toman. Algunas operaciones que han tenido lugar en el inmobiliario español con bajas rentabilidades precisan de una subida de las rentas para quedar justificadas, ante el previsible cambio de tendencia de los rendimientos de los bonos, que igual que arrastró hacia abajo la rentabilidad de los inmuebles lo hará, a partir de ahora, hacia arriba.

La tecnología como catalizador de los cambios

La tecnología actúa como catalizador de la forma en que vivimos, trabajamos, nos divertimos y compramos y los cambios que tienen lugar en esas actividades impactan en cada uno de los segmentos inmobiliarios que los acogen.

Respecto a la forma en que vivimos, no es tan importante como lo hacemos, sino como lo harán las generaciones que vienen detrás, existe una tendencia al alquiler que va aumentando paulatinamente, no solo por hacer de necesidad virtud, como ocurre ahora en el mercado español, sino porque las nuevas generaciones van asumiendo la falta de estabilidad en el empleo y aumentando su disposición a la trasladarse a otras ciudades incluso en otros países. Sobre la ubicación de las viviendas que alquilan tienen preferencia por el centro de las ciudades y cada vez se les exigen que presten más y mejores servicios. Esta preferencia por el alquiler dará lugar a la creación de vehículos de inversión que acumularán carteras de viviendas para explotar en alquiler. Mientras que el hecho de que sean los centros de las ciudades la ubicación más solicitadas, aconseja ir por la vía de la rehabilitación más que por un urbanismo expansivo.

La modernización, el uso de la inteligencia artificial y la realidad virtual afectan a la forma en que se trabaja y, por tanto, al espacio donde se desarrolla la actividad, y tiene su primera consecuencia en el aumento de la ratio empleados/superficie. Se necesitan grandes plantas de oficinas abiertas con mucha gente en ellas, que están siendo valoradas por sus capacidades tecnológicas, por como favorecen la colaboración y la interacción humana, y por el bienestar que proporcionan al empleado que, generalmente, no tiene un puesto de trabajo fijo y puede desarrollar su actividad desde cualquier lugar que le permita estar conectado.

El crecimiento del ecommerce está desviando una parte de las ventas de los retailers desde el espacio físico a la venta digital. De hecho, los minoristas alquilan locales más grandes, para disponer de un almacén que les permita hacer la entrega de sus ventas on line. Entre las consecuencias de este auge es destacar el efecto positivo que ha producido en la mayor actividad y movimiento en segmento de los espacios logísticos, puesto que la cadena de distribución de los retailers varía, especialmente en los repartos de la llamada última milla. Por otra parte, todavía no parece definido el equilibrio que finalmente se establezca entre ventas on line, off line y mixtas, on & off, pero los centros comerciales están tratando de ofrecer experiencias que el consumidor no puede obtener con la venta on line, a la vez que ven como desaparece de la renta variable las operaciones realizadas on line.

Los flujos de dinero hacia el sector: más capital que deuda

Los flujos de dinero hacia el sector: más capital que deuda
Mientras las rentabilidades de los bonos se mantengan en los niveles actuales, el dinero seguirá fluyendo al sector inmobiliario. El capital seguirá siendo abundante, contribuyendo a soportar los precios, más que la deuda, pero crecerán las dificultades para la realización de nuevas adquisiciones, debido a la mayor competencia.

Hay más confianza en el capital que en la deuda, los prestamistas está preocupoados por la volatilidad, además de que tienen el mismo problema relativo al capital y a sus mayores requerimientos.

Tomado de: http://www.realestatepress.es/MostrarNoticia.asp?M=0&Id=380445

Fecha: 30/01/2017

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